Les taux des crédits immobiliers vont-ils continuer à baisser ?

La détente sur les taux des crédits immobiliers se poursuit. Selon l’Observatoire Crédit Logement rendu paru les 16 juillet, au deuxième trimestre 2024, le taux moyen des crédits s’est établi à 3,73 % (3,68 % pour l’accession dans le neuf et 3,74 % pour l’accession dans l’ancien). « Depuis l’inflexion à la baisse en décembre 2023, le taux moyen recule à un rythme régulier de 9 points de base par mois. La baisse se constate à nouveau en juin, où le taux moyen est revenu à son niveau de juillet 2023, soit 3,66 % », pointe Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole de l’Observatoire.
Toutefois, si les taux baissent, les emprunteurs doivent emprunter sur une longue durée pour pouvoir financer leurs projets. La durée moyenne des prêts accordés s’établit désormais en moyenne à 246 mois (267 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien, les prêts pour travaux représentant 10 % des crédits ayant une durée beaucoup plus courte). L’érosion est lente depuis mi-2023, sur des niveaux qui sont cependant élevés, à 20,8 ans en moyenne en juin 2024, contre 17,1 ans en 2014. « C’est une des durées les plus longues jamais observées », souligne Michel Mouillart. Près de 64 % des prêts sont désormais accordés à plus de vingt ans. « Nous sommes dans une situation qui a permis de maintenir le nombre de prêts aux primo-accédants de moins de 35 ans ; la situation est plus compliquée pour ceux qui ont plus de 45 ans et empruntent pour la première fois », juge Michel Mouillart.
Un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros à la fin de 2022 ne peut plus emprunter que 88 500 euros en juin 2024. « Dans ce contexte, la baisse des taux des crédits immobiliers ne pouvait à elle seule enclencher une reprise forte et rapide du marché, l’augmentation de l’apport personnel exigé ayant eu un effet dépressif important sur la demande. Seule une stratégie de redynamisation des marchés immobiliers et des crédits telle celle déployée par les banques pouvait inverser la dynamique récessive à l’œuvre », notent les auteurs de l’Observatoire.
Après avoir quasiment coupé le robinet du crédit immobilier à la fin 2023, les établissements bancaires sont très actifs sur le marché. « Profitant de la concurrence entre établissements bancaires pour la quête de nouveaux clients, les taux négociés par [le courtier] Cafpi en juin ont atteint 3,44 % sur quinze ans, 3,65 % sur vingt ans et 3,71 % sur vingt-cinq ans », observe le courtier. Une appétence à prêter des banquiers qui se maintient en ce début juillet, malgré les incertitudes politiques et le coup de chaud sur le taux de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) dix ans, qui est une référence dans la fixation des tarifs des crédits observée après la dissolution surprise.
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